Welche Immobilie passt zu Ihrer Strategie?
| Objektart | Stärken | Zu beachten |
|---|---|---|
| Vermietete Eigentumswohnung (Bestand) | Sofortige Miete, nachweisbare Historie, breiter Markt | Instandhaltungsstau, WEG-Beschlüsse, Mietrecht |
| Neubauwohnung | Moderne Standards, wenig Reparaturen, 3 % lineare AfA | Höherer Preis je m², Mietbeginn nach Fertigstellung |
| Pflegeapartment | Ein Pächter, wenig Verwaltung, oft indexierte Pacht | Betreiberrisiko, Spezialmarkt beim Verkauf |
| Mehrfamilienhaus | Risikostreuung über mehrere Mieter | Hoher Kapitalbedarf, eigene Verwaltung |
Pflegeapartments sind unser Schwerpunkt – mehr dazu unter Pflegeapartments als Kapitalanlage. Für viele Anleger ist die Kombination mit einer klassischen Wohnung sinnvoll, um Risiken zu streuen.
Die drei Ertragsquellen einer Kapitalanlage-Immobilie
- 1MieteinnahmenDie laufende Miete deckt einen Großteil von Zins, Tilgung und Bewirtschaftung.
- 2Tilgung als SparrateJeder getilgte Euro erhöht Ihr Eigenkapital in der Immobilie – finanziert zum Teil durch die Miete.
- 3SteuerwirkungAfA, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten mindern das zu versteuernde Einkommen. Details unter Steuern sparen mit Immobilien.
Eine mögliche Wertsteigerung ist ein zusätzlicher Effekt, aber keine verlässliche Planungsgröße. Wir rechnen sie in unseren Modellen separat und konservativ.
Finanzierung und Fremdkapitalhebel
Die meisten Kapitalanleger finanzieren einen großen Teil des Kaufpreises über ein Annuitätendarlehen. Das schont Liquidität und kann die Rendite auf das Eigenkapital erhöhen. Zugleich steigen Zinsänderungs- und Liquiditätsrisiko. Sinnvoll ist eine Struktur, bei der die monatliche Unterdeckung auch ohne Steuererstattung dauerhaft tragbar bleibt.
- Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten einplanen
- Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren zur Planungssicherheit
- Tilgung so wählen, dass das Darlehen bis zum Ruhestand weitgehend zurückgeführt ist
- Liquiditätsreserve von mehreren Monatsraten vorhalten
Cashflow selbst durchrechnen
Kaufpreis, Zins, Tilgung und Miete anpassen – Ergebnis sofort mit Diagrammen.
Immobilie als Altersvorsorge
Ist das Darlehen zum Rentenbeginn getilgt, fließen die Mieteinnahmen weitgehend frei – abzüglich Kosten und Steuern. Damit kann eine Kapitalanlage-Immobilie die gesetzliche Rente ergänzen. Voraussetzung ist ein früher Start und eine Finanzierung, die realistisch zum verbleibenden Erwerbsleben passt.
Häufige Fragen
Wenn Kaufpreis und Miete in einem gesunden Verhältnis stehen, die Finanzierung tragbar ist und Sie langfristig investieren möchten. Der Steuervorteil allein ist kein ausreichender Grund.