Cashflow Rechner Immobilie

Immobilien-Renditerechner

Vierzehn Eingaben, zehn Kennzahlen, vier Diagramme: Der Rechner zeigt Ihnen Gesamtinvestition, Finanzierungsstruktur, Cashflow vor und nach Steuern, Restschuldverlauf und Vermögensaufbau – für Pflegeapartments und klassische Kapitalanlagen.

Von Thomas von DonnersteinAktualisiert am 27. Oktober 2026

Ihre Annahmen

Kauf

Kaufpreis der Immobilie

€

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), ggf. Makler.

Gebäudeanteil

Abschreibbarer Anteil. Bei Pflegeapartments meist besonders hoch.

Finanzierung

Eigenkapital

€

Der Darlehensbetrag ergibt sich aus Gesamtinvestition minus Eigenkapital.

Sollzinssatz

Anfangstilgung

Jeder getilgte Euro erhöht Ihr Vermögen in der Immobilie.

Darlehensbetrag: 227.500 € · Rate 967 €/Monat

Einnahmen & Kosten

Nettokaltmiete / Pacht pro Monat

€

Nicht umlagefähige Kosten / Monat

€

Verwaltungskosten / Monat

€

Instandhaltungsrücklage / Monat

€

Rücklage für Dach und Fach. Steuerlich wirksam, sobald sie verwendet wird.

Steuer & Annahmen

Steuerlicher Abschreibungssatz

Linear 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % (ab 2023).

Individueller Grenzsteuersatz

Inkl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Den Wert berechnet der Steuer-Check.

Betrachtungszeitraum

Annahme Miet-/Kostensteigerung p. a.

Annahme Wertentwicklung p. a.

Annahme für die langfristige Wertentwicklung der Immobilie.

Vermögen nach 20 Jahren

243.729 €

Immobilienwert abzüglich Restschuld

Steuerersparnis im 1. Jahr

+620 €

entspricht 52 € pro Monat

Ihr Eigenanteil pro Monat

5 €

nach Steuern · davon 289 € Tilgung als Vermögensaufbau

Kennzahlen im Überblick

Beispielrechnung

1 · Kaufpreis: 250.000 €
1 · Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten: 267.500 €
2 · Eigenkapital / Darlehen: 40.000 € / 227.500 €
2 · Beleihung (Darlehen zu Kaufpreis): 91,0 %
3 · Cashflow vor Steuern (Jahr 1): -683 €
4 · Steuerliches Ergebnis V+V (Jahr 1): -1.401 €
4 · Modellierter Steuereffekt (Jahr 1): 620 €
5 · Cashflow nach Steuern (Jahr 1): -62 €
6 · Restschuld nach 20 Jahren: 127.758 €
7 · Netto-Vermögen nach 20 Jahren: 243.729 €
8 · Kumulierte Zahlungsströme nach Steuern (inkl. EK-Einsatz): -29.234 €
9 · Bruttomietrendite / Nettomietrendite: 4,8 % / 4,1 %
10 · Möglicher Eigenkapitalbedarf (Einsatz + Unterdeckung J1): 40.062 €
Jährliche AfA (Basis × Satz): 4.548 € (227.375 € × 2,0 %)

Balken: jährlicher Cashflow vor und nach dem modellierten Steuereffekt. Linie: kumulierte Zahlungsströme inkl. Eigenkapitaleinsatz.

Mit konkreten Objekten rechnen

Wir berechnen Ihre Zahlen mit passenden Pflegeapartments und aktuellen Finanzierungskonditionen.

Ergebnis persönlich besprechen

Hinweise zur Berechnung

Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Liquidität: Miete abzüglich Kosten, Rücklage, Zins und Tilgung. Steuerliches Ergebnis: Miete abzüglich Kosten, Zins und AfA auf den Gebäudeanteil; Steuereffekt mit dem angegebenen Grenzsteuersatz. Zins, Miet- und Wertentwicklung entsprechen den eingegebenen Annahmen.

Die voreingestellten Werte

Die Startwerte entsprechen einem typischen Pflegeapartment: 250.000 € Kaufpreis, 7 % Nebenkosten, 1.000 € monatliche Pacht, 40.000 € Eigenkapital, 3,6 % Sollzins, 85 % Gebäudeanteil und 2 % lineare AfA. Passen Sie alle Werte an Ihr Wunschobjekt an – das Ergebnis aktualisiert sich sofort.

Tipp: Spielen Sie mit Eigenkapital und Tilgung – so sehen Sie, wie schnell Ihr Vermögen in der Immobilie wächst.

Finden Sie heraus, welches Potenzial in Ihrer Steuer- und Immobilienstrategie steckt.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Investment-Check und erhalten Sie eine individuelle Ersteinschätzung Ihrer Möglichkeiten.

Jetzt kostenlosen Steuer-Check starten Persönliches Erstgespräch vereinbaren

20 Jahre Markterfahrung
100+ zufriedene Kunden
Persönliche Investmentberatung

Immobilien-Renditerechner

Kennzahlen im Überblick

Die voreingestellten Werte

Weiterlesen

Finden Sie heraus, welches Potenzial in Ihrer Steuer- und Immobilienstrategie steckt.