So funktioniert ein Pflegeapartment als Investment
Beim Kauf erwerben Sie ein im Grundbuch eingetragenes Teileigentum: das Apartment selbst plus einen Miteigentumsanteil an Gemeinschaftsflächen wie Speisesaal, Therapieräumen und Verwaltung. Der Betreiber pachtet die gesamte Einrichtung über einen langfristigen Pachtvertrag und zahlt die Pacht anteilig an alle Eigentümer – unabhängig davon, ob Ihr einzelnes Zimmer gerade belegt ist.
- 1Kauf beim NotarEintragung als Eigentümer im Grundbuch, Beitritt zur Eigentümergemeinschaft und Eintritt in den bestehenden Pachtvertrag.
- 2PachtzahlungDer Betreiber zahlt monatlich die vereinbarte Pacht. Häufig ist sie an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
- 3BewirtschaftungHausverwaltung und Betreiber übernehmen den laufenden Betrieb. Sie tragen je nach Vertrag Kosten für Dach und Fach.
- 4SteuerPachteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. AfA und Schuldzinsen mindern das steuerliche Ergebnis.
Warum sich Anleger für Pflegeimmobilien interessieren
- 5,7 Mio.
- Pflegebedürftige in Deutschland (2023)
- 6,8–7,6 Mio.
- erwartete Pflegebedürftige 2055 je nach Szenario
- 20+ Jahre
- typische Laufzeit von Betreiberpachtverträgen
- Planbare Einnahmen: Die Pacht ist vertraglich vereinbart und oft indexiert – solange der Betreiber leistungsfähig ist.
- Wenig Verwaltungsaufwand: Keine Mietersuche, keine Wohnungsübergaben, keine Nebenkostenabrechnung mit Einzelmietern.
- Demografie: Die Zahl älterer Menschen und damit der Bedarf an stationären Pflegeplätzen wächst nach amtlichen Vorausberechnungen weiter.
- Steuerliche Wirkung: AfA auf den Gebäudeanteil und Finanzierungszinsen können das zu versteuernde Einkommen mindern.
- Teils bevorzugtes Belegungsrecht: Manche Teilungserklärungen sehen ein bevorzugtes Belegungsrecht für Eigentümer und Angehörige vor – kein Anspruch auf einen freien Platz.
Worauf es bei der Auswahl ankommt
Der Erfolg eines Pflegeapartments entscheidet sich beim Einkauf. Diese Punkte prüfen wir für Sie bei jedem Objekt.
| Risiko | Was es bedeutet | Worauf wir achten |
|---|---|---|
| Betreiberinsolvenz | Pacht kann ausfallen oder sinken, bis ein neuer Betreiber übernimmt. | Bonität, Gruppenzugehörigkeit, Historie, Sicherheiten |
| Wiedervermietung | Nachnutzung ist an Pflege gebunden; Betreiberwechsel dauern. | Lage, Versorgungsbedarf vor Ort, Gebäudezustand |
| Instandhaltung | Eigentümer tragen oft Dach und Fach. | Pachtvertrag, Rücklagenhöhe, Baujahr |
| Kaufpreis | Ertragsorientierte Preise; Überzahlung schwer aufholbar. | Kaufpreisfaktor, Vergleichsobjekte |
| Handelbarkeit | Kleinerer Käuferkreis beim Wiederverkauf. | Langfristiger Anlagehorizont |
| Regulierung | Bauliche Vorgaben der Länder können Investitionen erfordern. | Heimrechtliche Konformität |
Eine Betreiberpacht ist ein Vertrag mit einem Unternehmen – keine staatliche oder garantierte Einnahme. Auch die Refinanzierung über Pflegekassen und Sozialhilfeträger ändert daran nichts.
Wirtschaftlichkeit: Worauf es in der Rechnung ankommt
Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Pacht, Finanzierung und Ihrem Grenzsteuersatz. Wir rechnen stets zuerst die Liquidität (was monatlich wirklich fließt) und erst danach das steuerliche Ergebnis. Tilgung baut Vermögen auf, ist aber nicht abziehbar; die AfA mindert die Steuer, ohne dass Geld abfließt.
Mit Ihren Zahlen rechnen
Kaufpreis, Pacht, Zins, Gebäudeanteil und Grenzsteuersatz anpassen – mit Diagrammen und Jahresübersicht.
Mehr zu Kennzahlen wie Bruttoanfangsrendite und Nettorendite lesen Sie unter Pflegeimmobilien Rendite, die steuerlichen Details unter Pflegeimmobilien und Steuern.
Für wen eignen sich Pflegeapartments?
Passt eher, wenn Sie …
- einen Anlagehorizont von 15 Jahren und mehr haben
- wenig Verwaltungsaufwand wünschen
- einen mittleren bis hohen Grenzsteuersatz haben
- eine Liquiditätsreserve für Ausfälle halten können
Passt eher nicht, wenn Sie …
- kurzfristig wieder verkaufen möchten
- auf jeden Monat Pacht angewiesen sind
- Ihr gesamtes Vermögen in ein Objekt stecken würden
- eine Eigennutzung planen
Häufige Fragen
Je nach Lage, Baujahr und Größe liegen Kaufpreise häufig im Bereich von etwa 150.000 bis 350.000 € zuzüglich Kaufnebenkosten. Entscheidend ist nicht der absolute Preis, sondern das Verhältnis zur nachhaltig erzielbaren Pacht.