Abziehbar oder nicht? Die Übersicht
| Position | Steuerlich abziehbar? | Hinweis |
|---|---|---|
| AfA auf Gebäudeanteil | Ja | Inkl. anteiliger Kaufnebenkosten; Grund und Boden nicht |
| AfA auf Inventar | Ja | Eigene, kürzere Nutzungsdauer, wenn gesondert ausgewiesen |
| Schuldzinsen | Ja | Nur für das Anschaffungsdarlehen |
| Tilgung | Nein | Vermögensumschichtung, kein Aufwand |
| Verwaltungskosten | Ja | z. B. WEG- und Sondereigentumsverwaltung |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Noch nicht | Erst bei tatsächlicher Verwendung (BFH IX R 19/24) |
| Erhaltungsaufwand | Ja | Im Jahr der Zahlung; Achtung anschaffungsnahe Herstellungskosten |
| Finanzierungsnebenkosten | Ja | Bereitstellungszinsen, Grundschuldbestellung |
| Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung | Ja | Mit Nachweis |
So berechnen Sie die Abschreibung
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten – jeweils anteilig. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 260.000 € |
| + Kaufnebenkosten 7 % | 18.200 € |
| = Anschaffungskosten | 278.200 € |
| × Gebäudeanteil 85 % | 236.470 € |
| × AfA-Satz 2 % | 4.729 € pro Jahr |
Der lineare Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr: 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine degressive AfA oder Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist an weitere Voraussetzungen geknüpft – etwa Bauantrag, Herstellungsbeginn, Nutzung zu Wohnzwecken oder Baukostenobergrenzen – und muss im Einzelfall geprüft werden. Ob ein Pflegeapartment im steuerlichen Sinn Wohnzwecken dient, ist nicht pauschal zu beantworten.
Wir setzen in Beispielrechnungen nur die lineare AfA an. Sonderabschreibungen berücksichtigen wir erst, wenn die Voraussetzungen objektbezogen nachgewiesen und mit Ihrer Steuerberatung abgestimmt sind.
Wie der Steuereffekt entsteht
Übersteigen die Werbungskosten die Pachteinnahmen, entsteht ein negatives Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Es mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % plus Solidaritätszuschlag erstattet das Finanzamt rund 44 Cent je Euro Verlust. Das bedeutet aber auch: 56 Cent tragen Sie selbst. Ein Steuerverlust ist nur dann sinnvoll, wenn ihm Vermögensaufbau durch Tilgung und Sachwert gegenübersteht.
Die Erstattung erhalten Sie über die Einkommensteuererklärung oder – unterjährig – über einen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte (Antrag auf Lohnsteuerermäßigung) bzw. eine Anpassung der Vorauszahlungen.
Steuern beim Verkauf
Verkaufen Sie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb dieser Frist wird der Gewinn – berechnet nach Abzug der bereits genommenen AfA – mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.
Häufige Fragen
Ja. Pachteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – abzüglich der Werbungskosten.