Die wichtigsten Renditekennzahlen
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttoanfangsrendite | Jahrespacht ÷ Kaufpreis | Schneller Vergleich von Angeboten, ignoriert Kosten |
| Nettomietrendite | (Pacht − nicht umlagefähige Kosten − Rücklage) ÷ Gesamtinvestition | Realistischere Objektrendite inkl. Nebenkosten |
| Cashflow vor Steuern | Pacht − Kosten − Zins − Tilgung | Was monatlich auf Ihrem Konto passiert |
| Cashflow nach Steuern | Cashflow vor Steuern + Steuereffekt | Ihre tatsächliche monatliche Belastung oder Überschuss |
| Netto-Vermögen | Immobilienwert − Restschuld | Vermögensaufbau über die Zeit |
Eine hohe Bruttorendite ist kein Qualitätsmerkmal an sich. Sie kann auch ein Hinweis auf einen schwächeren Betreiber oder Standort sein, für den der Markt einen Risikoaufschlag verlangt.
Fremdkapital als Hebel – in beide Richtungen
Liegt die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins, steigert ein Darlehen die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel negativ. Bei Zinsen um 3,5 bis 4 % und Pachtrenditen um 4 bis 4,5 % ist der positive Hebel derzeit schmal – der Steuereffekt und die Tilgung als Vermögensaufbau spielen deshalb eine größere Rolle in der Gesamtbetrachtung.
Prüfen Sie die Wirkung selbst: Erhöhen Sie im Rechner unten den Zinssatz um einen Prozentpunkt und beobachten Sie Cashflow und Vermögensentwicklung.
Was die Rendite über die Jahre beeinflusst
- Indexierung der Pacht: Steigt die Pacht mit der Inflation, wächst der Ertrag – oft erst nach Überschreiten einer Schwelle.
- Anschlussfinanzierung: Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein.
- Instandhaltung: Sonderumlagen für Dach und Fach mindern die Rendite eines einzelnen Jahres deutlich.
- Betreiberwechsel: Neue Pachtverträge können niedrigere Konditionen vorsehen.
- Verkauf: Nach mehr als zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG); der erzielbare Preis ist jedoch unsicher.
Häufige Fragen
Bruttoanfangsrenditen liegen am Markt häufig zwischen etwa 3,5 und 5 %. Nach Kosten, Rücklage und Kaufnebenkosten liegt die Nettorendite entsprechend niedriger. Eine pauschale Aussage für Ihr Objekt ist ohne konkrete Zahlen nicht seriös möglich.