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PflegeCapital

Immobilien Abschreibung berechnen

Steuerrechner für Immobilien

Berechnen Sie, wie sich eine vermietete Immobilie auf Ihre Einkommensteuer auswirkt: Abschreibung, steuerliches Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung und modellierter Steuereffekt – sauber getrennt von dem, was monatlich auf Ihrem Konto passiert.

Von Thomas von DonnersteinAktualisiert am

Ihre Annahmen

Kauf
€
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Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), ggf. Makler.

%

Abschreibbarer Anteil. Bei Pflegeapartments meist besonders hoch.

Finanzierung
€

Der Darlehensbetrag ergibt sich aus Gesamtinvestition minus Eigenkapital.

%
%

Jeder getilgte Euro erhöht Ihr Vermögen in der Immobilie.

Darlehensbetrag: 227.500 € · Rate 967 €/Monat

Einnahmen & Kosten
€
€
€
€

Rücklage für Dach und Fach. Steuerlich wirksam, sobald sie verwendet wird.

Steuer & Annahmen
%

Linear 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % (ab 2023).

%

Inkl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Den Wert berechnet der Steuer-Check.

J.
%
%

Annahme für die langfristige Wertentwicklung der Immobilie.

Vermögen nach 20 Jahren

243.729 €

Immobilienwert abzüglich Restschuld

Steuerersparnis im 1. Jahr

+620 €

entspricht 52 € pro Monat

Ihr Eigenanteil pro Monat

5 €

nach Steuern · davon 289 € Tilgung als Vermögensaufbau

Kennzahlen im Überblick

Beispielrechnung
1 · Kaufpreis
250.000 €
1 · Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten
267.500 €
2 · Eigenkapital / Darlehen
40.000 € / 227.500 €
2 · Beleihung (Darlehen zu Kaufpreis)
91,0 %
3 · Cashflow vor Steuern (Jahr 1)
-683 €
4 · Steuerliches Ergebnis V+V (Jahr 1)
-1.401 €
4 · Modellierter Steuereffekt (Jahr 1)
620 €
5 · Cashflow nach Steuern (Jahr 1)
-62 €
6 · Restschuld nach 20 Jahren
127.758 €
7 · Netto-Vermögen nach 20 Jahren
243.729 €
8 · Kumulierte Zahlungsströme nach Steuern (inkl. EK-Einsatz)
-29.234 €
9 · Bruttomietrendite / Nettomietrendite
4,8 % / 4,1 %
10 · Möglicher Eigenkapitalbedarf (Einsatz + Unterdeckung J1)
40.062 €
Jährliche AfA (Basis × Satz)
4.548 € (227.375 € × 2,0 %)

Balken: jährlicher Cashflow vor und nach dem modellierten Steuereffekt. Linie: kumulierte Zahlungsströme inkl. Eigenkapitaleinsatz.

Mit konkreten Objekten rechnen

Wir berechnen Ihre Zahlen mit passenden Pflegeapartments und aktuellen Finanzierungskonditionen.

Ergebnis persönlich besprechen
Hinweise zur Berechnung

Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Liquidität: Miete abzüglich Kosten, Rücklage, Zins und Tilgung. Steuerliches Ergebnis: Miete abzüglich Kosten, Zins und AfA auf den Gebäudeanteil; Steuereffekt mit dem angegebenen Grenzsteuersatz. Zins, Miet- und Wertentwicklung entsprechen den eingegebenen Annahmen.

So lesen Sie das Ergebnis

  • Steuerliches Ergebnis: Miete minus abziehbare Kosten (Zinsen, AfA, Bewirtschaftung). Negativ = Verlust, der Ihre Steuer mindert.
  • Modellierter Steuereffekt: Steuerliches Ergebnis × Ihr Grenzsteuersatz. Positiv bedeutet Erstattung.
  • Cashflow nach Steuern: Was nach Miete, allen Kosten, Zins, Tilgung und Steuereffekt monatlich bleibt oder zugezahlt wird.

Ihren Grenzsteuersatz ermittelt der Steuer-Check nach dem Tarif 2026. Hintergründe zur Abschreibung finden Sie unter Pflegeimmobilien und Steuern.

Der Rechner ist eine unverbindliche Modellrechnung und keine Steuerberatung. Er nähert den Steuereffekt linear über den Grenzsteuersatz an; bei sehr hohen Verlusten oder Einkommensschwankungen weicht das tatsächliche Ergebnis ab.

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