Die Mechanik in drei Sätzen
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Abschreibung, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten sind als Werbungskosten abziehbar. Ist die Summe der Werbungskosten höher als die Miete, entsteht ein Verlust, der Ihre übrige Einkommensteuer mindert.
Mindert die Liquidität UND die Steuer
- Schuldzinsen
- Nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltungskosten
- Reparaturen (Erhaltungsaufwand)
Nur eins von beiden
- AfA: mindert die Steuer, fließt aber nicht ab
- Tilgung: fließt ab, mindert aber nicht die Steuer
- Rücklagenzuführung: fließt ab, erst bei Verwendung abziehbar
Rechenbeispiel: Wie viel bringt das wirklich?
| Position | Betrag p. a. |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 11.760 € |
| − Schuldzinsen (3,9 % auf 248.200 €) | ca. − 9.590 € |
| − Abschreibung | − 4.729 € |
| − Bewirtschaftung und Verwaltung | − 900 € |
| = Steuerliches Ergebnis | ca. − 3.460 € |
| Steuererstattung (× 44,3 %) | ca. + 1.530 € |
Das negative Ergebnis entsteht hier fast vollständig durch die AfA, die nicht abfließt. Die monatliche Liquidität sieht anders aus, weil zusätzlich die Tilgung bezahlt wird. Beide Größen zeigt unser Steuerrechner getrennt.
Steuern sparen heißt nicht, Geld zu verdienen. Sinnvoll ist eine Immobilie, wenn Mieteinnahmen, Tilgung und Steuerwirkung zusammen einen tragfähigen Vermögensaufbau ergeben.
Die vier wichtigsten steuerlichen Stellschrauben
1. Kaufpreisaufteilung
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Die Aufteilung muss jedoch den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen.
2. AfA-Satz
2 %, 2,5 % oder 3 % linear je nach Fertigstellungsjahr. Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG nur bei Vorliegen aller Voraussetzungen.
3. Finanzierungsstruktur
Zinsen sind abziehbar, Tilgung nicht. Ein höherer Fremdkapitalanteil erhöht den Steuereffekt – und das Risiko.
4. Haltedauer
Nach mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG).
Voraussetzungen, die oft übersehen werden
- Einkünfteerzielungsabsicht: Über die Nutzungsdauer muss ein Gesamtüberschuss zu erwarten sein. Bei dauerhafter Vermietung wird dies grundsätzlich unterstellt.
- Marktübliche Miete: Bei Vermietung an Angehörige unter 50 % der ortsüblichen Miete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar (unter 66 % ist eine Überschussprognose nötig).
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungen über 15 % des Gebäudewerts in den ersten drei Jahren sind nicht sofort abziehbar.
- Rücklagen: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind erst bei Verwendung Werbungskosten (BFH IX R 19/24).
Häufige Fragen
Das hängt von Ihrem Grenzsteuersatz und dem steuerlichen Ergebnis der Immobilie ab. Typisch ist ein Verlust in den ersten Jahren, der sich durch steigende Mieten und sinkende Zinsen über die Zeit verringert. Eine pauschale Ersparnis lässt sich seriös nicht nennen.