Der Ablauf beim Kauf einer Pflegeimmobilie
- 1Ziele und Budget klärenWie viel Eigenkapital, welche monatliche Belastung, welcher Anlagehorizont? Der Steuer-Check liefert eine erste Einordnung.
- 2Finanzierung vorprüfenBonitätsunterlagen zusammenstellen, Finanzierungsrahmen und Zinsbindung abstimmen.
- 3Objekt und Betreiber prüfenStandort, Bausubstanz, Betreiberbonität, Pachtvertrag, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- 4Reservierung und KaufvertragsentwurfDer Notar versendet den Entwurf; Sie haben gesetzlich mindestens 14 Tage Prüfzeit vor der Beurkundung.
- 5Beurkundung und ÜbergabeKaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung, Eintragung im Grundbuch, Beginn der Pachtzahlungen an Sie.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie sehen
- Pachtvertrag inklusive Laufzeit, Indexierung, Verlängerungsoptionen und Instandhaltungsregelung
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Betreiberinformationen: Jahresabschlüsse, Gruppenstruktur, Erfahrung, weitere Häuser
- Prüfberichte der Heimaufsicht bzw. des Medizinischen Dienstes, soweit verfügbar
- Energieausweis und Angaben zu baulichen Maßnahmen
- Kaufpreisaufteilung in Gebäude, Grund und Boden und ggf. Inventar
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt maßgeblich Ihre Abschreibung. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung wird vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Als Orientierung dient die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung.
Neubau oder Bestand?
| Kriterium | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| Kaufpreis je Einheit | meist höher | meist niedriger |
| Pachtbeginn | nach Fertigstellung | sofort |
| Instandhaltungsbedarf | anfangs gering | abhängig vom Baujahr |
| Betreiberhistorie am Standort | noch keine | nachweisbar (Auslastung, Prüfberichte) |
| AfA-Satz linear | 3 % bei Fertigstellung ab 2023 | 2 % bzw. 2,5 % je Baujahr |
Ein Bestandsobjekt mit nachweisbar stabilem Betrieb kann trotz älterer Substanz die besser kalkulierbare Wahl sein. Ein Neubau bietet moderne Standards, aber noch keine gelebte Betriebshistorie.
Pflegeimmobilien finanzieren
Pflegeapartments werden von vielen, aber nicht von allen Banken finanziert. Üblich sind Annuitätendarlehen mit 10 bis 15 Jahren Zinsbindung. Aktuelle Durchschnittszinsen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank monatlich – Ihr individueller Zins hängt von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab.
Wie Eigenkapital, Zins und Tilgung Ihren monatlichen Cashflow verändern, sehen Sie im Renditerechner.
Häufige Fragen
Pflegeapartments werden häufig über spezialisierte Vertriebe angeboten. Wichtig ist, dass Sie alle Unterlagen erhalten und genug Zeit zur Prüfung haben – unabhängig davon, über wen Sie kaufen.